K8凯发商业地产圈，全国连锁化发展、招商营运水平高的行业“前浪”，从来都是“后浪”竞相学习的对象。
紧追轻资产风口，破招商之困局，时下的后浪们使出浑身解数想在前辈们的身上“抄作业”、“找捷径”。
为此，赢商云智库特别推出“连锁购物中心产品线业态研究”栏目，聚焦高能玩家的代表性商业产品线，透过业态占比、调改数据的分析及典型案例剖析，挖掘其差异化打法、招调逻辑，以解行业“燃眉之急”。
此为第二篇：以太古汇/太古里、万象城、恒隆广场、SKP、IFS、K11为研究对象。（点击查看第一篇☞：）
“业态/品类占比”数据采集范围：基于赢商线+项目门店数据，部分项目线上采集、季度更新（可能存在数据非全量情况）
“开关店”数据采集范围：统计范围：上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、杭州、南京、天津、西安、武汉、厦门、长沙、青岛、昆明、合肥、福州、郑州、苏州、贵阳、泉州、南昌、南宁、佛山24个城市，商业面积5万㎡及以上的已开业购物中心（下同）
“开关店占比差值”=开店数量占比-关店数量占比。比值0，表示品牌门店发展呈现扩张状态（开店数关店数）；比值=0，表示品牌门店发展持平（开店数=关店数）；比值0，表示品牌门店发展呈现收缩状态（开店数关店数）
2021年，除刚开业的上海前滩太古里外，太古地产旗下所有零售物业均拥有95%以上的出租率，中国内地的整体销售额上升13%。
2022上半年，太古地产内地出租率保持在91%以上，整体零售销售额同比下跌1%，内地零售物业租金收入总额则增加3%至15.86亿港元，此增长主要得益于三里屯太古里西区正式营运带来的收入贡献，以及今年疫情前第一季度中国内地零售市场的强劲表现。
稳健的业绩表现，是太古地产精细化运营的直观体现。目前，其在内地市场已落成的物业组合有7个。其中，“太古汇”定位顶奢购物中心，属于盒子式Mall；“太古里”定位部分顶奢加潮流的开放型、低密度街区形态购物中心。
“太古汇/太古里”系列Mall主攻零售业态，占比约7成，其中服装占比高于时尚生活；餐饮占比约22%，生活服务不足5%，儿童亲子、文体娱占比不足2%。
太古汇、太古里侧重点有差异：太古汇偏重时尚生活，主要为奢侈品、美妆品类，儿童零售、生活服务亦有一定比例；太古里偏重服装、餐饮。
“太古汇/太古里”系列奢侈品整体占比超11%，仅次于IFS、SKP；服饰集合店为本篇样本产品线中最高，尤其偏爱国际潮牌、香港潮牌；美妆优势亦明显，网罗国际一线大牌，堪称“高化收割机”。
2021年9月开业的上海前滩太古里，汇聚约250家零售商铺，涵盖高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等业态，超50个品牌首进浦东，超20个品牌为前滩太古里定制概念店。
▶▶引进了一批特色品牌门店。如中国内地第一间 MOViE MOViE 电影院、上海最大的茑屋书店、星巴克全球首家环保实验店“向绿工坊”、潮流宠物品牌“電力宠物公司”等。
自开业至今年3月上海疫情大爆发前，前滩太古里的零售销售额及客流表现皆为惹眼。在上海解封首日，其便迎来客流高峰，且整个上半年引进了大批首店品牌，包括：ZIMMERMANN中国首家精品店、AMBUSH中国首店K8凯发、Aveda艾梵达中国内地首店等高能级首店品牌。
预计，下半年会有英国潮牌A-COLD-WALL、日本潮牌BAPE的咖啡馆等上海首店品牌亮相。
2021年，“太古汇/太古里”系列Mall各业态整体开关店比1.13，趋于调入。其中，北京三里屯太古里、成都远洋太古里调整幅度较大，品牌调整门店数均在100家左右。
五大业态中，零售开关店比差值为负，有所下行；餐饮相反，关注度提升。具体看，零售上行品类如运动装、奢侈品、美妆，黄金珠宝、家居则有所收缩；餐饮中则以日式料理上行最为明显。
近几年，北京三里屯太古里有意网罗更多奢侈品、设计师时装及生活方式品牌，持续向高端化转型。一系列调整后，三里屯太古里的销售额也由2020年的下跌18%，转为2021年的增长27%。典型动作如：
▶▶ 2021年，位于南区的苹果旗舰店旧址新开丝芙兰和Polo Ralph Lauren旗舰店，H&M旗下中高端品牌Arket中国首店也进驻南区；
▶▶ 在定位奢侈品的北区，新引进Bottega Veneta限时店、GUCCI、亚历山大·麦昆、法国时装品牌Maison Kitsune、设计师品牌Marni、法国知名皮具品牌MOYNAT。
2022年上半年，北京三里屯太古里的首店表现较弱，但下半年目前已开出GENTLE MONSTER全球最大旗舰店、时尚户外品牌Penfield北京首店、英国轻奢腕表及珠宝品牌LolaRose罗拉玫瑰北京首店、COACH数字化艺术时尚旗舰店等。
2021年在成都远洋太古里，始祖鸟、柏芮朵、Denham、 diptyque、盟可睐、Thom Browne等开出新店或升级版旗舰店。
2021年，广州太古汇销售额增长最多，为33%。这年，其陆续引进了宝珀、娇韵诗、肌肤之钥、法儿曼、斐登、gaga等高档、中高档品牌。
自开业以来，上海兴业太古汇不断根据市场消费需求进行调整，潮奢氛围愈加浓厚：
▶▶ 今年继续开启新一轮提档，如：潮牌UNDEFEATED最大线月开业，奢侈品牌GIVENCHY、LOEWE、全球知名的高端功能性服饰品牌和生活方式品牌Canada Goose、加拿大高端户外时装品牌MOOSE KNUCKLES等也将次第亮相。
「万象城」、区域商业中心「万象汇」以及“漫步式城市创作空间”「万象天地」等。
万象城项目数量在25-30个，万象汇50-60个，特色项目、万象天地在10-15个。
零售业态整体占比约6成。其中，沈阳万象城零售占比近8成，深圳万象城超7成，无锡万象城则不足50%。
餐饮占比相对不高，为21.07%，休闲餐饮、中式餐饮、异国风情餐饮占比在5%~7%。儿童业态占比亦较高，达8.02%，为本篇样本中第二，主要为儿童零售。
女装、男装占比均突出，女装在本篇样本产品线中仅次于SKP；时尚生活较丰富，黄金珠宝、家居、家电厨卫、潮流数码等占比均在本篇样本产品线平均水平以上，奢侈品占比5.16%低于港资产品线（若仅计算重奢mall，奢侈品占比则在9.45%）K8凯发。
福州万象城，引进近250家品牌，其中40%以上为城市首店，超50%为城市高标店。
大幅引进奢侈品、美妆护理、黄金珠宝、汽车店，调出部分鞋类、服饰集合店、箱包皮具等；餐饮业态偏好日式料理；生活服务业态，热衷调入丽人养生。
深圳万象城年销售额超130亿元。据统计，近三年（2019年中-2022年中），深圳万象城挪位、升级、新进的品牌超300家，其中全新引入品牌超150家，每年调整占比超30%。大致遵循以下几点核心逻辑：
合肥万象城全年新进驻品牌达60家，其中首进安徽品牌23家（截止2021年12月31日已开业品牌），包括如一鸡鲍鱼、PLUTO、T9、HEFANG、KKV、HIMOMASTER 海马体大师店、蔚来汽车 NIO HOUSE等品牌城市首店。该项目2021全年吸纳客流超1850万，同比增长115%。
零售业态占比约6成，但不同项目间差异较大。最高的为上海恒隆广场，零售占比近8成；而天津、无锡、武汉、大连的恒隆广场零售占比不足6成。
儿童业态占比突出，达8.73%，为本篇样本产品线中最高。在零售整体竞争剧烈的情况下，恒隆广场积极强化儿童亲子业态特色“曲线救国”。
女装、奢侈品占比均高于9%，为恒隆广场两大“门面担当”；另，休闲餐饮、儿童零售占比相对较高，其中童装/童鞋占比在本篇样本产品线中居于首位。
武汉恒隆广场，吸引超过250个国际国内优质品牌进入武汉市场，包括110家武汉首店、独家及旗舰店。
▶▶奢侈品占比约15%，在恒隆广场系列中仅次于上海恒隆广场。L1与L2云集超过50家国际时尚品牌、珠宝与腕表等，集合了LVMH、开云与历峰三大名品集团的旗下品牌。今年7月13日开业的武汉首家爱马仕专卖店，首日销售3000万元，刷新了爱马仕门店开业首日销售纪录。
儿童亲子业态占比达10%，品类丰富，如NOKNOK亲子餐厅、meland儿童乐园、儿童摄影馆NICOKIDS、卡雷拉轨道赛车、高端童装买手店rolling kids、英国高端童装品牌FF&DD武汉首店等；拥有200多平方米的超大独立母婴室，设施齐全，更有专职服务人员，圈粉亲子客群。
各业态整体开关店比1.27，发展向好。其中上海港汇恒隆广场品牌调整数量较大，超过150家。
上海港汇恒隆广场，2021年商场销售额同比增长近60%，客流增长约10%。
▶▶ 今年虽历时2个多月“停摆”，品牌调整并未止步。据赢商网实地探访，今年7月F3层的女装品牌EDITION、F4层的儿童户外服装品牌REIMA开业，同时还有古洋食坊、JNBY、昂跑、HART MARX、L’ARTISAN PARFUMEUR、莱德拉瑞士手工巧克力、T9tea、阿嬷手作等品牌围挡上新。
天津恒隆广场，2021年超过60家新店进驻，注重引进高颜值、重体验又会“玩”的品牌。如：
主攻零售业态，占比近8成，为本篇样本中最高，其中时尚生活占比略高于服装；餐饮、文体娱最低，前者不足10%、后者不足1%；儿童亲子以儿童零售为主。
女装、服饰集合店、鞋类、男装等占比均较高；时尚生活中的奢侈品占比较高，仅次于IFS，但奢侈品牌覆盖数量多于IFS，且美妆护理、家电厨卫、家居等品类亦有丰富选择。
北京SKP10万平方米的空间体量内，囊括了近1000个品牌，一线奢侈品覆盖广泛且齐全。
成都SKP也将开业。据报道，成都SKP将一次性引入1000余个品牌，其中一线%，目前LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA双层店铺已经进场围挡，均位于主入口两侧。
北京SKP很难再从建筑外观、设计动线等方面给予空间突破，精益求精、应时而变地优化产品组合为上上策。
▶▶吸纳国际高端零售品牌首店：据《商业地产观察》不完全统计，2021年北京SKP共吸纳了超15家重量级首店：HELLY HANSEN中国首店、Gianvito Rossi大陆首店、THE GINZA御银座全国首柜、Christian Louboutin美妆中国首店等。
▶▶将大量品牌专柜、开放专卖区呈现为独立门店：2021年，五层区域焕新升级——运动品牌统一迎来终端形象店迭代，始祖鸟Arc’teryx开出全球首家Show Room概念店；14个高奢品牌重装升级亮相，Gucci、Burberry、Moncler、Dior等皆开设独立门店。
家居集合区、家电个护区焕新：家居集合区网罗世界各地超80个品牌，以全新思路打造DESIGN HOUSE空间，按照不同流派美学演绎精致摩登居家氛围；家电个护区重装亮相，入驻了DR.ARRIVO、FOREO、YAMAN、Panasonic、MUHLE等诸多时尚质感国际品牌。
积极扶持本土优质零售品牌：引进国内轻奢珠宝设计师品牌HEFANG、主打自然文艺气息的中国原创女装品牌EIN、周生生与香港原创珠宝品牌EMPHASIS艾斐诗。
深耕高端细分领域：2021年引进专业裤装B-THREE、日系专注有机棉面料的服饰品牌45R、丹麦百年国宝级品牌GEORG JENSEN等。
在受疫情冲击最为严重之时，北京SKP的空置率也曾达到罕见的4%，关店率接近13%。但大量新店进入，很快缓解了此危机。2021年四个季度踩盘中，北京SKP的新开关店比分别为0.55、0.48、1.5、1.4。
国际金融中心（IFS）”是九龙仓集团在内地打造的主要商业地产产品线，定位大型高档城市级商业综合体。成都、长沙、重庆三座已开业IFS，均位处城市繁华商圈核心位置，成为当地潮流地标。
奢侈品占比高达17.98%，为本篇样本产品线mall中最高，傲视同侪。九龙仓从海港城开始经营商场，经过数十年的发展，不但积累了大量的时尚品牌资源，自身也对时尚零售具有极高的敏锐性与嗅觉，是与LVMH、开云等奢侈品集团合作最紧密的商业地产商之一。
零售开关店占比差值为正，仍被大幅引进。新开多家女装、运动装、奢侈钟表门店，清退部分创新乏力的服饰集合店。2021年，疫情之下奢侈消费回流，高端商场客流表现优异，零售业态承租意愿提升K8凯发。
成都IFS每年都会有一定的焕新动作，从国际大牌到新潮业态品牌，以此来保证项目稀缺性与新鲜感。
今年上半年，该商场继续引入BALMAIN西南首家精品店、GRAFF格拉夫珠宝店、Christian Louboutin路铂廷美妆、意式百年巧克力品牌Venchi、DESCENTE、Sam Edelman西南旗舰店、韩国潮牌chuu成都首店、林晓同设计师珠宝精品店等。
中国内地零售额较上年同期上涨21%和39%，远高于整体市场水平(不到10%)。与此同时，K11在香港/内地出租率维持在97%/92%的高水平。
K11”是新世界集团新掌舵者郑志刚 (Adrian) 于2008年创立的商业品牌，把艺术．人文．自然三大核心元素融合，为“购物艺术中心”。
餐饮、生活服务、文体娱占比均为本篇样本产品线中最高。其中餐饮业态占比达30.28%，休闲餐饮、异国风情餐饮、中式餐饮占比均突出，且较多小众精致型餐饮。
零售业态占54.46%，为本篇样本产品线中最低，以时尚生活与服装为主；儿童亲子占比亦为最低，仅3.29%。
美妆护理占比高达8.69%，在本篇样本产品线中最高，不断加码高化品牌；偏好饮品、烘焙甜品、川菜、粤菜、中式简快餐、日式料理、西式正餐，贴近粤港澳大湾区饮食文化，强调国际化、精致性；文化艺术作为K11一大特色，占比亦明显高于其余产品线。
武汉K11开业一年多以来，甄选出国际美妆、黄金珠表、运动潮牌、高端餐饮等多个业态、逾120家优质品牌形成超级矩阵，提供丰富多元的品类选择。其中包括：
▶▶ 星巴克臻选咖啡·酒坊、18号酒馆、%Arabica、HEYTEA喜茶、茶颜悦色、MANNER等备受青年喜爱的潮流酒饮、咖啡、茶饮；
广州K11调整动作较大。自去年7月以来，开启往高端化进阶的升级路径。第一轮品牌升级中，吸引了CELINE、GUCCI、Qeelin、I.T等国际前沿大牌开设限时店。
透过各家财报也可看出，疫情之下，高端商场呈现出了更强的韧性。为保持这种强抗风险韧性，高端产品线正在加快调改步伐，或加码“潮奢”，贴紧年轻群体；或焕新奢品组合，以惊喜形象博取新关注；或发掘细分小众品牌，掘金圈层文化。
